Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli ve Şekle Aykırılık

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

[highlight color=”green”]Tanımı[/highlight] Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin, arsa paylarının bir bölümünü müteahhide geçirme borcu altına girdiği buna karşılık müteahhidin ise, mülkiyeti kendisine devredilecek olan arsa paylarının karşılığı olarak bağımsız bölümler inşa etmeyi taahhüt ettiği ve bu inşa etmiş olduğu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları teslim etmeyi borçlandığı sözleşmedir.

[highlight color=”green”]Hukuki Niteliği[/highlight] Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu nedenle, sözleşme ile aksi kararlaştırılmamışsa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, taraflardan birinin borcunun diğer tarafın borcunun karşılığını oluşturduğu ve bu bakımdan, anılan sözleşmenin her iki tarafının da hem alacaklı hem de borçlu olduğu ifade edilmektedir. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, “taşınmaz satım sözleşmesi” ve “eser sözleşmesi”ne ilişkin unsurlar birleştiği için anılan sözleşmenin, karma bir sözleşme olduğu söylenebilir. Dolayısıyla, taşınmaz satım sözleşmesi veya eser sözleşmesinden yalnız birine ait unsurların olması hâlinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden bahsedilemeyecektir.

• Öncelikle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, belirli arsa paylarının müteahhide devri suretiyle gerçekleştirilebilir. Bu ihtimalde arsa sahibinin, belirli arsa paylarının mülkiyetini başlangıçta müteahhide devretmek suretiyle edimini ifa etmektedir.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanın tamamının müteahhide devri suretiyle de gerçekleştirilebilir. Bu ihtimalde, arsa üzerinde kat irtifakı kurulmasına gerek yoktur. Anılan sözleşmede, müteahhit ve arsa sahibi, arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümler, bu bağımsız bölümlerin niteliği, inşaatın yapılması gereken süre ve diğer hususlar hakkında anlaşmaktadırlar.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin, arsa paylarının devrini müteahhide vaat etmesi ve müteahhidin de, arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmesi suretiyle de gerçekleştirilebilir.

[highlight color=”green”]Sözleşmenin Şekli ve Şekle Aykırılıklar[/highlight] Bu sözleşmede arsa sahibi, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyetini müteahhide geçirmekte veya geçirilmesini taahhüt etmektedir. Medenî Kanunun m.706/f.1, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”, TBK m.237/f.1 “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.” ile Tapu Kanunun m.26 ve Noterlik Kanunun 60 ve 89 uncu maddelerinin birlikte değerlendirilmesi sonucunda resmî şekilde yapılması gerektiği ifade edilebilir.

Resmî şekli gerçekleştirecek olan makam, kural olarak tapu müdürlüğüdür. Buna karşılık, Noterlik Kanunun 60 ıncı maddesinde noterin genel olarak yapabileceği işler arasında “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak” da sayılmıştır. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde gerçekleştirilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin ön sözleşmenin de noterler tarafından yapılabileceği ifade edilebilir.

Yargıtay ise, 24.04.1978 tarihli E.1978/3 K.1978/4 sayılı bir İçtihadı Birleştirme Kararı ile noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaatlerinin de geçerli olduğu, bu tür satış vaadi sözleşmelerinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu olmadığı sonucuna ulaşmıştır.

Bu nedenle, Türk Borçlar Kanununun 184 üncü maddesinin, “Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Alacağın devri sözü verme, şekle bağlı değildir.” şeklindeki hükmü gereğince müteahhidin üçüncü kişi ile yapacağı bu sözleşmenin adî yazılı şekilde yapılmasının yeterli olacağı söylenebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, resmî şekle uyulmadan yapılması hâlinde ise, kural olarak kesin hükümsüz olduğu kabul edilir.

[highlight color=”red”]#[/highlight] Şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılıp sayılmayacağı hususu ise, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.